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中介低傭金的背後低價策略能否延續？

二手房成交急速回暖，樂壞瞭二手房中介。在4月北京二手房經紀公司成交榜單中，除瞭鏈傢、我愛我傢、麥田、中原等“老將”之外，愛屋吉屋和搜房網的網簽量也殺入前十。

相比北京中介“一哥”鏈傢地產二手房成交傭金為2.7%，去年底開始，愛屋吉屋、搜房網等多個互聯網中介打出瞭二手房傭金1%，甚至0.5%的誘人招牌，在市場上猛沖。二手房中介低傭金的背後，到底隱藏著怎樣的邏輯？

互聯網中介成交量急升

愛屋吉屋開展二手房買賣業務第二個月就沖進北京前十，搜房網也排名第六

“去年10月開始，愛屋吉屋在北京著手打造租賃和買賣團隊，通過一系列招兵買馬，目前北京已經開出超過50傢分公司。”愛屋吉屋聯合創始人鄧薇介紹。

快速擴張背後是資本的支持。就在不久前，愛屋吉屋完成瞭D輪融資，4輪融資累計已經超過2億美元，公司估值超過10億美元。

就在愛屋吉屋二手房買賣廣告病毒式擴散同時，在4月北京二手房中介排名中，滿懿(上海)房地產咨詢有限公司，即愛屋吉屋成交114套，排名第十。而這僅是愛屋吉屋在北京開展二手房買賣業務以來的第二個月。

而去年底開始佈局線下並提出傭金0.5%的搜房房貸信貸是什麼年息網，也實現瞭196套簽約，位居排行榜第六位。

互聯網房產中介們已加速行動。“目前，愛屋吉屋擁有的租賃和買賣房源量占到市場總房源量的60%-70%，我們將在北京市場花費兩倍的時間和精力。”鄧薇介紹。

不久前，另一傢互聯網房產中介Q房網也在北京簽約近百傢店鋪，以此快速佈局線下。Q房網方面表示，今年Q房網將大力佈局北京，力爭達到200鋪的規模及5000人的團隊配備。

低傭金“險棋”

二手房傭金降至1.5%、1%甚至0.5%；鏈傢迎戰推“丁丁租房”

毋庸置疑的是，成交量勁升的愛屋吉屋、搜房網等互聯網房產中介，“利器”正是其價格優勢。

愛屋吉屋去年在上海推出瞭租房租戶免傭金之後，快速占領租賃市場，目前在上海已位居第一。進軍北京房貸信貸整合信貸年息後，租房傭金為半月房租，二手房傭金是1%。鄧薇介紹，目前愛屋吉屋在租賃業務方面的成交占比為12%，二手房成交剛起步，但也在持續增長。

面對“空降”的競爭對手，以及“不差錢”的低價策略，傳統中介也開始正面應對。“不要租戶一分錢，轉而向房東收取5天房租作為中介費”，鏈傢地產推出的丁丁租房也被業內看成是迎擊愛屋吉屋的重要戰略。丁丁租房方面介紹，依托鏈傢地產成熟的線下門店，丁丁租房3月推出，當月的成交量就達到3萬單。

過去的3個月，鏈傢先後宣佈瞭3次並購。在內部，鏈傢也已經分拆出多條細分業務線。在業內看來，丁丁租房的做法，無疑是以“零利潤”在搶占市場。

最近，我愛我傢借公司15周年慶推出“120平方米以上房源傭金1.5%”的價格策略。偉業我愛我傢副總裁胡景暉表示，並非有意打價格戰，而是想借機考察改善型購房者對價格的敏感性。“在無法通過技術手段真正實現成本降低和效率提高的情形之下，貿然降價並不是長久之計。”

低價從何而來

去門店、提升效率，成為房產中介大打低價牌的依據之一

賠錢賺吆喝，這是不少業內對互聯網房產中介最直接的看法。這種低價策略究竟有何依據？

“愛屋吉屋的交易流程能夠很好提升經紀人的工作效率。公司為每個經紀人配發手機，使用愛屋吉屋安裝在其中的軟件，能夠通過系統快速獲得房源和客戶信息，並可以上傳房源動態視頻。目前愛屋吉屋租賃業務平均1.8次帶看能完成簽約，一周之內就可以將房源出租。”除瞭無門店經營外，談到愛屋吉屋的定價，鄧薇介紹。

去門店、提升效率，成為房產中介大打低價牌的依據之一。

早在今年初，思源地產相繼公佈二手房成交傭金全面下調至1.5%，租賃傭金減半，並將於今年在北京開設10大簽約中心、200傢社區服務中心。

思源地產旗下房通網副總裁楊皓介紹，思源在北京的傳統二手房門店有50傢門店，每月租金一共是200多萬，而位於商務樓宇和社區樓座裡，租金低廉的服務站將大大降低成本。

“未來思源的二手房門店將逐步關閉。”楊皓說，傳統中介包括思源在內，經紀人的平均成交量是0.2單-0.3單/月。但依托互聯網平臺，尤其是手機移動端上線之後，單量會越來越高。

在鄧薇、楊皓看來，中介門店原有的作用早已開始弱化。“采取無門店經營並不單是出於經營成本方面的考慮。而是互聯網改變瞭消費者的信息接收模式和消費模式。中介門店聚攏客源的傳統商業模式在逐漸消逝，信息收集、品牌宣傳等功能也在弱化。”

不過，業內人士也有不同的考慮。胡景暉就表示，無門店經營對於房源收取的及時性提出考驗，也會影響購房者對交易誠信度和安全性的信任。

還有業內人士指出，愛屋吉屋在京經紀超千人，沒有門店支撐，如何依靠強大的數據後臺吸引買傢及提供更好的服務，也是“去門店中介”普遍面臨的問題。

低價策略能否延續？

“沒有持續的盈利點”VS“需要時間實現盈利”

“二手房1.5%的傭金，加上經紀人的提成及公司所有固化的成本、營業稅、IT系統的品牌推廣等支出，實際二手房租售業務利潤是趨零的。”楊皓坦言。

在胡景暉看來，互聯網房產中介的低價策略在短期內的競爭優勢很明顯，但長期的價格戰和經營模式是否真的能為行業帶來實質性改變，還需要打上問號。“目前主流的互聯網房產中介的定價，經過測算是賠錢的。沒有持續的盈利點，低價策略便無法延續。”

此外，有業界人士也表示，1%的傭金肯定會虧本。他分析，愛屋吉屋的做法就是在前期利用投資者的資金來維持低傭金，吸引客戶，達到搶占市場份額的目的，等占有一定的市場份額後再提高傭金。

不過，低價策略似乎已成為互聯網房產中介的長期戰略。鄧薇表示，傭金1%是經過前期慎重考慮的，也是長期堅持的價格政策，愛屋吉屋的商業模型要基於這一點在未來實現盈利。不過鄧薇坦言，要實現這一目標，需要的時間仍然待考。而對於未來公司是否會找到新的盈利點，她表示，有許多類似區域物業服務等細分入口，大傢可根據自身能力和優勢再去做行業細分。“目前就是將北上廣深四個城市的二手房業務做好。”

楊皓表示，傳統中介公司的盈利結構就是靠二手中介費的利潤，思源計劃將二手租售業務的產業鏈延長，通過二手租售業務的衍生、增值業務的服務創新，不斷提升非二手租售業務的利潤占比。

同時，多位業內人士表示，在低價策略同時，互聯網房產中介通過高薪招聘經紀人，實現快速擴張。但中介行業的落腳點仍是點對點的線下服務，以輕資產理念組建和運營的互聯網公司，隨著公司規模的不斷壯大，能否更高效地組織和管理經紀人團隊，也是未來的一大挑戰。







新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150515/3119209.shtml

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